賃貸用不動産を個人で所得した場合と法人で所有した場合に相違点について教えて下さい。

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賃貸用不動産を個人で所得した場合と法人で所有した場合に相違点について教えて下さい。

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賃貸用不動産を個人で所得した場合と 法人で所有した場合に相違点については以下の通りです。

1.個人所有と法人所有の所得に対する課税の相違点

 貸借用不動産を個人で所有するか、法人で所有するかによって、各年度の所得に対する主な課税関係等は、次のように異なります。

個人所有の場合 法人所有の場合

個人の所得に対する税率は、0%~50%の累進課税です。
※賃貸が事業的規模の場合には、別途事業税がかかります。
法人の所得に対する税率は通常約40%です。
※一定の場合には、留保金額について特別税率が上乗せされます。



不動産を売却して損失が発生した場合には、不動産の譲渡益以外との損益通算はできません。 不動産を売却して損失が発生した場合には、譲渡損は法人の他の所得と通算が可能です。




事業が赤字の場合、順損失は3年間まで繰り越すことができます。
(青色申告者に限ります)
事業が赤字の場合、法人の欠損金は7年間まで繰り越すことができます。
(青色申告者に限ります。なお、欠損金がある場合でも住民税の均等割を支払う必要があります)





個人事業主から事業専従者に対して給与を支払う以外には、所得移転はできません。 ・法人が個人に支払う給与は、原則として損金とすることができますが、配当金は損金とすることができません。
・個人が受取る給与(または配当)については、給与所得控除(または配当控除)の適用を受けることができます。
※平成23年の税制改正で何らかの改正が行われる見込みです。
・将来の事業承継者等へ給与を支払うことによって、所得を世代移転させることができます。ただし、事業承継者が業務を行っている実態が必要です。

2.個人所有と法人所有の相続時の課税関係の相違点

 貸借用不動産を個人で購入した場合と法人で購入した場合において、それぞれの相続時の評価方法等は、例えば次のように異なります。

個人所有の場合 法人所有の場合





相続税評価額により評価されるため、時価に比べて評価額を引き下げることができます。 自社株式の評価において、純資産価額方式の計算上、相続税評価額により評価されるため、時価に比べて評価額を引き下げることができます。ただし、相続開始日以前3年以内に取得した土地等については、時価で評価する必要があります。









小規模宅地等の評価減(200㎡まで50%)を適用することにより(他に小規模宅地等の評価減適用対象宅地等がある場合には、適用できない場合があります)、評価額を引き下げることができます。 小規模宅地等の評価減の適用はありません。


不動産の価格が上昇した場合、相続開始時の相続税評価額で評価をします。 自社株式の評価において、純資産価額方式の計算上、不動産の価格の上昇分について、42%相当額の控除をすることができます。



納税猶予制度の適用はありません。 資産保有会社等に該当しないこと等、一定の要件を満たせば、オーナーが所有する自社株式について、納税猶予制度を活用することができます。

不動産を贈与する場合には、不動産取得税および登録免許税がかかります。 自社株式の贈与は、不動産取得税および登録免許税がかからないため、不動産に比べて贈与がしやすくなります。

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