不動産証券化

法人保険用語辞典

不動産証券化

不動産証券化とは

不動産投資(取得あるいは開発)に必要な資金を、主として証券を発行する形態で投資家から直接調達すること。その手法には、不動産投資のための借入金(ローン)を証券化するデット(負債)型と、投資のために出資者と募って所有権を証券化するエクイティ(資本)型がある。

デット型による証券は不動産ローン証券とも呼ばれ、「不動産の証券化」の語はエクイティ型のみのを指す場合もある。デット型については、日本においては抵当証券や住宅ローン債権信託、住宅抵当証書といった手法で実用化されている。なお、米国においては、不動産担保ローンはモーゲージと呼ばれ、モーゲージ自体が流通している。特に住宅モーゲージについては、複数のモーゲージをまとめてモーゲージ・プールを作ったうえで、政府保証を得て転売する仕組みがある。モーゲージ買い入れを行う政府機関も存在し、モーゲージ・プールのキャッシュ・フローを背景としたパス・スルー証券やモーゲージ担保証券が高格付けで発行され、巨大な2次流通市場が形成されている。

エクイティ型については、信託や特別目的会社などを媒介(導管体=コンデュイットと呼ばれる)として、不動産の所有権を証券化する。日本においては、信託による方式と組合契約による方式が実現している。米国においては、導管体として信託、特別目的会社、パートナーシップ、不動産投資信託などが実用化されている。

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